Sanierungsarbeiten ausgeschlossen
Eine der wichtigsten Klarstellungen des Bundesfinanzamts betrifft die erfassten Projekte. Laut Finanzamt gilt die Rückerstattung für Bauverträge für Immobilien, die als Haupt- und Dauerwohnsitz bestimmt sind, auch wenn dem Bau der vollständige Abriss eines bestehenden Gebäudes vorausgeht.

Sanierungs-, Umbau-, Erweiterungs- oder Renovierungsarbeiten an bestehenden Gebäuden sind von dieser Regelung ausgenommen.

Das Finanzamt betrachtet alle Projekte an einem bereits bestehenden Gebäude, das nicht vollständig abgerissen wird, als Sanierungsarbeiten.

Dies bedeutet, dass ein Eigentümer, der ein bestehendes Haus renovieren oder erweitern möchte, keine anteilige Mehrwertsteuerrückerstattung beantragen kann, selbst wenn die Immobilie als Haupt- und Dauerwohnsitz bestimmt ist.

Diese Klarstellung ändert jedoch nichts an einer anderen, bereits gesetzlich vorgesehenen Steuervergünstigung. In vielen Fällen können Sanierungsprojekte weiterhin vom ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 6 % profitieren, sofern sie die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Ausgenommen ist lediglich der neue Mechanismus zur anteiligen Steuerrückerstattung. Abriss zum Neubau kann die Vergünstigung begünstigen.
Das Rundschreiben klärt zudem eine zuvor unklare Situation.

Wird ein Haus vollständig abgerissen, um Platz für den Bau eines neuen Wohnhauses zu schaffen, kann die Maßnahme unter bestimmten Voraussetzungen für die teilweise Mehrwertsteuerrückerstattung in Frage kommen.

In diesen Fällen werden die Kosten für Abriss und Bauschuttentsorgung in die Berechnung der Gesamtkosten einbezogen. Diese dienen der Überprüfung, ob die Immobilie die Höchstgrenze für die Inanspruchnahme der Förderung einhält.

Diese Kosten berechtigen den Eigentümer jedoch nicht per se zu einer Mehrwertsteuerrückerstattung. Sie dienen lediglich der Feststellung, ob der Gesamtwert des Bauvorhabens die sogenannte „angemessene Preisgrenze“ von derzeit 660.982 € (ohne MwSt.) nicht überschreitet.

Umgekehrt werden Steuern wie die Grundsteuer (ITBI) oder die Gewerbesteuer (IOF), die beim Kauf des Grundstücks entrichtet wurden, nicht in diese Berechnung einbezogen. Weitere Informationen: Klarstellung zur 6%igen Mehrwertsteuer auf Sanierungsarbeiten (genehmigt im jeweiligen Fachgebiet)
Der Kauf von Baumaterialien berechtigt nicht zur Rückerstattung
Eine weitere Klarstellung betrifft die erstattungsfähigen Kosten. Die Rückerstattung gilt nur für die Mehrwertsteuer, die auf Bauarbeiten durch einen Bauunternehmer entfällt.

Der einmalige Kauf von Baumaterialien durch den Eigentümer, selbst wenn diese später in das Bauvorhaben integriert werden, berechtigt nicht zu einer Steuerrückerstattung.

Diese Ausgaben bleiben jedoch relevant, um die Gesamtbaukosten zu ermitteln und zu prüfen, ob die Immobilie die gesetzliche Höchstgrenze einhält.

Wer kann die Förderung in Anspruch nehmen?
Die Regelung richtet sich ausschließlich an Privatpersonen, die keiner gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit nachgehen und ein Wohnhaus als Hauptwohnsitz errichten.

Neben der Einhaltung der Höchstgrenze von 660.982 € (dem von der Regierung festgelegten „angemessenen Wert“) muss die Immobilie innerhalb von sechs Monaten nach Ausstellung der Nutzungsdokumente als Hauptwohnsitz genutzt und diese Nutzung mindestens zwölf Monate lang beibehalten werden.

Wird die Immobilie während dieses Zeitraums vermietet oder erfüllt sie die sonstigen gesetzlichen Voraussetzungen nicht mehr, kann das Finanzamt die Rückzahlung des erstatteten Betrags zuzüglich der entsprechenden Zinsen verlangen.

Der Antrag wird über das Finanzportal gestellt.
Der Erstattungsantrag muss ausschließlich über die Anwendung „Erstattungen anderer Mehrwertsteuersysteme“ im Finanzportal eingereicht werden.

Der Steuerpflichtige hat nach Ausstellung der Dokumentation über die Nutzungsaufnahme der Immobilie zwölf Monate Zeit, den Antrag zu stellen. Diesem sind die Bauverträge, Rechnungen und alle weiteren gesetzlich vorgeschriebenen Dokumente beizufügen.

Für Immobilien, deren Dokumentation über die Nutzungsaufnahme im ersten Halbjahr 2026 ausgestellt wurde, können Anträge erst ab dem 1. Oktober 2026 gestellt werden. Ab diesem Datum beginnt auch die Frist für die Beantragung einer Erstattung.

Nach vollständiger Vorbereitung wird der Antrag vom Eidgenössischen Finanzamt geprüft. Die Erstattung kann innerhalb von maximal 150 Tagen erfolgen.
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